اعتراف بانک مسکن به شکست؛ وام یک میلیاردی فقط کفاف خرید 10 متر از یک خانه را می‌دهد!

بازار مسکن تهران دوباره وارد فاز التهاب شده است؛ التهابی که این‌بار نه فقط در آمار و ارقام، بلکه در جملات صریح مدیران بانکی نیز خود را نشان می‌دهد. جمله‌ای که این روزها بیش از هر چیز در فضای اقتصادی بازتاب پیدا کرده، اظهارنظر رییس گروه مالی بانک مسکن است که می‌گوید: با تسهیلات یک میلیارد تومانی امکان خرید تنها ۱۰ متر مسکن وجود دارد. این جمله کوتاه، تصویری روشن از وضعیت امروز بازار مسکن ایران ارایه می‌دهد؛ بازاری که در آن فاصله میان درآمد خانوارها، تسهیلات بانکی و قیمت واقعی مسکن به شکافی عمیق و ساختاری تبدیل شده است. در چنین شرایطی، وام‌هایی که قرار بود ابزار اصلی خانه‌دار شدن طبقه متوسط باشند، عملاً اثرگذاری خود را از دست داده و تنها نقش حاشیه‌ای در معاملات دارند. نکته مهم‌تر این است که بانک مسکن به عنوان نهاد تخصصی این حوزه، در سال‌های اخیر نتوانسته خود را با واقعیت‌های تورمی بازار هماهنگ کند. سیاست‌های اعتباری این بانک نه‌تنها هم‌پای رشد قیمت مسکن حرکت نکرده، بلکه در بسیاری موارد از تحولات واقعی بازار عقب مانده است. نتیجه این وضعیت، کاهش شدید کارایی تسهیلات و تبدیل شدن آن به ابزاری ناکارآمد در برابر بحران فزاینده قیمت مسکن است. در واقع، مساله اصلی صرفاً پایین بودن سقف وام‌ها نیست، بلکه نبود یک نظام تأمین مالی کارآمد و به‌روز در برابر بازاری است که به سرعت تحت تأثیر تورم، انتظارات قیمتی و رشد هزینه ساخت تغییر می‌کند. در چنین شرایطی، سیاست‌های بانک مسکن بیشتر حالت واکنشی پیدا کرده‌اند تا نقش تنظیم‌گر فعال در بازار. از سوی دیگر، تمرکز بر افزایش عددی تسهیلات بدون توجه به توان بازپرداخت خانوارها و سطح واقعی قیمت‌ها، باعث شده این ابزار مالی اثرگذاری واقعی خود را از دست بدهد. نتیجه این رویکرد، نه افزایش دسترسی به مسکن، بلکه تثبیت شکاف میان درآمد و قیمت و تضعیف بیشتر قدرت خرید خانوارها بوده است. در نهایت، بحران فعلی مسکن بیش از آنکه ناشی از عوامل مقطعی باشد، حاصل سال‌ها ناهماهنگی میان سیاست‌های مالی، ساختار عرضه و ناتوانی نهادهای متولی از جمله بانک مسکن در ایفای نقش موثر در بازار است؛ نهادی که به جای اصلاح مسیر، در عمل با شرایط موجود تطبیق یافته است. 

تابستان داغ مسکن در راه است؟​

رییس گروه مالی بانک مسکن در ادامه صحبت‌هایش هشدار داد که روند افزایش قیمت‌ها احتمالاً در تابستان تشدید خواهد شد. او گفت: به هر حال الان افزایشی در قیمت مسکن به وجود آمده و احتمالاً این روند، مخصوصاً در فصل تابستان، تشدید شود. بازار مسکن در ایران به‌صورت سنتی در تابستان وارد فصل پرمعامله می‌شود. جابه‌جایی مستأجران، پایان سال تحصیلی و افزایش تقاضا، معمولاً باعث بالا رفتن حجم معاملات می‌شود. اما امسال، نگرانی‌ها بیشتر از همیشه است؛ چرا که بازار در شرایطی وارد فصل اوج می‌شود که قیمت‌ها پیشاپیش از توان خرید بخش بزرگی از جامعه خارج شده‌اند. شاید مهم‌ترین بخش صحبت‌های عسگری، همان جمله‌ای باشد که حالا به نماد بحران مسکن تبدیل شده است، او می‌گوید: الان میانگین قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان است، یعنی یک میلیارد تومان تسهیلات، تنها ۱۰ متر از خانه را پوشش می‌دهد.  اگر این اعداد را مبنا قرار دهیم، یک آپارتمان معمولی ۸۰ متری در تهران، قیمتی بین ۸ تا ۱۲ میلیارد تومان خواهد داشت. در چنین شرایطی، حتی دریافت سقف وام بانکی نیز عملاً کمکی جدی به خانه‌دار شدن نمی‌کند. در واقع، نسبت وام به قیمت مسکن در ایران به یکی از پایین‌ترین سطوح خود رسیده است. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، وام‌های مسکن بین ۶۰ تا ۸۰ درصد ارزش ملک را پوشش می‌دهند؛ اما در ایران این عدد گاه به کمتر از ۱۰ درصد می‌رسد. همین مساله باعث شده تسهیلات بانکی بیش از آنکه ابزار خرید خانه باشند، به ابزاری برای تکمیل سرمایه خریداران ثروتمند تبدیل شوند.

 منطقه ۵ تهران؛ قلب تقاضا با قیمت‌های نجومی

همزمان با این اظهارات، گزارش‌های میدانی از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که مناطق پرتقاضا همچنان با رشد شدید قیمت مواجه‌اند. منطقه ۵ تهران که سال‌هاست یکی از محبوب‌ترین مناطق پایتخت برای خرید مسکن محسوب می‌شود، همچنان در صدر تقاضا قرار دارد. دسترسی مناسب، امکانات شهری و بافت نسبتاً مدرن باعث شده این منطقه همواره مورد توجه خریداران باشد. بر اساس تازه‌ترین بررسی‌ها، یک واحد ۹۳ متری نوساز در صادقیه با قیمت ۲۷ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان عرضه شده است. آپارتمانی ۱۲۳ متری در آپادانا نیز ۳۸ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده است. این ارقام نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع در برخی فایل‌های منطقه ۵ به بیش از ۳۰۰ میلیون تومان رسیده است؛ عددی که تا چند سال پیش فقط در مناطق لوکس شمال تهران دیده می‌شد.

 تجریش؛ ویترین لوکس بازار مسکن تهران​

اگر منطقه ۵ را بازار طبقه متوسط رو به بالا بدانیم، تجریش حالا به نماد کامل مسکن لوکس در تهران تبدیل شده است. گزارش‌ها نشان می‌دهد: یک واحد ۹۰ متری نوساز در تجریش ۳۵ میلیارد تومان قیمت دارد.واحدی ۱۴۵ متری با عمر بنای بیشتر، ۴۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان آگهی شده است.آپارتمان ۱۰۰ متری دیگری نیز با قیمت ۴۰ میلیارد تومان در بازار عرضه شده است.  این اعداد نشان می‌دهد قیمت هر متر مربع در برخی نقاط تجریش به مرز ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان رسیده است؛ ارقامی که حتی برای بسیاری از اقشار پردرآمد نیز سنگین محسوب می‌شود.

مقایسه منطقه ۵ و تجریش دو بازار متفاوت با یک بحران مشترک

اگرچه منطقه ۵ و تجریش از نظر سطح قیمت تفاوت قابل توجهی دارند، اما هر دو یک ویژگی مشترک دارند: فاصله شدید میان قدرت خرید مردم و قیمت واقعی مسکن. در منطقه ۵ هنوز بخشی از تقاضا مصرفی است؛ یعنی خانواده‌هایی که قصد سکونت دارند برای خرید اقدام می‌کنند. اما در مناطقی مانند تجریش، بخش مهمی از بازار به سرمایه‌گذاران و خریداران سرمایه‌ای تعلق دارد. به همین دلیل، افزایش قیمت در شمال تهران بیشتر تحت تأثیر حفظ ارزش سرمایه رخ می‌دهد، در حالی که در منطقه ۵، فشار تقاضای مصرفی نیز وجود دارد.اما در نهایت، نتیجه در هر دو بازار یکی است: حذف تدریجی طبقه متوسط از بازار خرید مسکن.

 رویای تأمین مالی جدید

عسگری در بخش دیگری از صحبت‌هایش به نقش بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: کاربردی شدن اوراق در بورس زمانی است که از طریق توکن‌سازی پروژه‌ها برای صندوق‌های مسکن یا فروش اوراق به فعالان این حوزه، تأمین مالی انجام شود. او البته تأکید کرد که بورس در حال حاضر در حوزه مسکن «عملاً تعطیل» است و نقش فعالی ایفا نمی‌کند. بحث توکن‌سازی پروژه‌های ساختمانی، موضوعی است که طی سال‌های اخیر در اقتصاد دیجیتال جهان مورد توجه قرار گرفته است. ایده اصلی این است که افراد بتوانند به‌جای خرید کامل یک ملک، بخشی از آن را در قالب توکن یا اوراق دیجیتال خریداری کنند. اگرچه این مدل می‌تواند در آینده بخشی از مشکل تأمین مالی را حل کند، اما کارشناسان معتقدند در شرایط فعلی اقتصاد ایران، مهم‌ترین چالش همچنان تورم و نبود ثبات اقتصادی است.

بحران بزرگ‌تر از وام و تسهیلات است

واقعیت این است که بحران مسکن در ایران دیگر صرفاً با افزایش وام حل نمی‌شود. وقتی تورم عمومی، رشد قیمت زمین، هزینه ساخت، نرخ ارز و انتظارات تورمی همزمان افزایش پیدا می‌کنند، هر میزان افزایش تسهیلات نیز خیلی زود اثر خود را از دست می‌دهد. وام یک میلیاردی شاید چند سال پیش رقم بزرگی محسوب می‌شد، اما امروز تنها برای خرید ۱۰ متر خانه کفایت می‌کند؛ آن هم در شرایطی که اقساط همین وام برای بسیاری از خانوارها غیرقابل پرداخت است.بازار مسکن اکنون به نقطه‌ای رسیده که نه خریدار توان خرید دارد، نه وام پاسخگوست و نه سیاست‌گذاری‌ها توان مهار قیمت‌ها را دارند. در چنین شرایطی، جمله رییس گروه مالی بانک مسکن فقط یک اظهارنظر اقتصادی نیست؛ بلکه توصیفی واقعی از وضعیت نسلی است که رویای خانه‌دار شدن برایش هر روز دورتر می‌شود.