بازار مسکن انتظاری شد؛ رکود معاملات و مقاومت قیمتها در آستانه پاییز
بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۵ میان رکود معاملات و مقاومت قیمتها گرفتار شده است. با وجود بازگشت بخشی از تقاضای عقبمانده، افزایش هزینه ساخت مانع کاهش محسوس قیمتها شده و بازار همچنان در وضعیت رکود تورمی قرار دارد.
بازار مسکن در نیمه نخست سال ۱۴۰۵ تحت تاثیر یک عامل مهم غیر اقتصادی قرار گرفت. افزایش تنشهای سیاسی و درگیریهای میان ایران و آمریکا باعث شد بخشی از خریداران در شهرهای مختلف و به ویژه در پایتخت، تصمیم خرید خود را به تعویق بیندازند. در شرایطی که چشمانداز متغیرهایی مانند نرخ ارز، تورم عمومی و فضای سیاسی برای بسیاری از فعالان بازار روشن نبود، خریداران ترجیح دادند تا مشخص شدن مسیر تحولات، از ورود فوری به معاملات خودداری کنند.
به گزارش اقتصاد معاصر، این وضعیت باعث شد بازار مسکن در ماههای ابتدایی سال بیشتر از آنکه با کاهش واقعی تقاضا مواجه باشد، با انتظار روبهرو شود. فروشندگان نیز به دلیل نگرانی از کاهش ارزش دارایی خود، تمایل چندانی به کاهش محسوس قیمتها نداشتند.
با کاهش تنشها بخشی از تقاضای عقبمانده مسکن برگشت
با کاهش نسبی تنشها از ابتدای تابستان، بخشی از تقاضای عقبمانده دوباره وارد بازار شد. خریدارانی که طی ماههای قبل منتظر روشن شدن شرایط بودند، به تدریج اقدام به بررسی و انجام معامله کردند. با این حال، این بازگشت تقاضا به معنای آغاز رونق گسترده در بازار مسکن نیست، بلکه بیشتر نشاندهنده آزاد شدن بخشی از تقاضایی است که به دلیل شرایط سیاسی و اقتصادی، موقتا از بازار خارج شده بود. در واقع بازار از وضعیت رکود کامل خارج شده اما هنوز نشانهای از رونق پایدار در این بازار دیده نمیشود.
یکی از نکات مهم بازار مسکن در ماههای اخیر، مقاومت قیمتها در برابر کاهش است. افزایش هزینه زمین، مصالح ساختمانی و هزینههای تامین مالی باعث شده قیمت تمامشده ساخت برای سازندگان بالا باقی بماند. به همین دلیل حتی در شرایطی که حجم معاملات پایین است، کاهش شدید قیمتها برای بسیاری از فروشندگان امکانپذیر نیست. با توجه به چنین شرایطی میتوان گفت بازار مسکن همچنان در وضعیت رکود تورمی باقی مانده است.
خطر پنهان در بازار مسکن؛ شکاف میان عرضه و تقاضا
مهمترین نگرانی بازار مسکن فقط شرایط فعلی معاملات نیست؛ بلکه با توجه به عملکرد دولت موضوع عرضه در سالهای آینده با چالش جدی روبهرو خواهد شد. رکود معاملاتی امروز نباید این تصور را ایجاد کند که مشکل مسکن برطرف شده است. بخشی از فشار تقاضا در ماههای اخیر به دلیل شرایط اقتصادی و احتیاط خریداران کمتر دیده شده اما این به معنای از بین رفتن نیاز بازار نیست.
در صورت بازگشت ثبات بیشتر به اقتصاد و فعال شدن دوباره تقاضا، اگر عرضه جدید بهویژه در بخش مسکن حمایتی افزایش پیدا نکند، فاصله میان عرضه و تقاضا میتواند دوباره به عاملی برای رشد قیمتها تبدیل شود.
فرصتسوزی وزارت راه و شهرسازی به جای جبران عقبماندگی
در این شرایط، عملکرد دولت در حوزه عرضه مسکن اهمیت بیشتری پیدا میکند. ادامه پروژههای مسکن حمایتی، تامین زمین و تکمیل واحدهای نیمهتمام از جمله اقداماتی است که باید در دستور کار قرار داشته باشد اما سرعت اجرای این برنامهها و میزان اثرگذاری آنها همچنان محل بحث است. با وجود آنکه دولت چهاردهم از ابتدای فعالیت خود با حجم قابل توجهی از پروژههای نیمهتمام مسکن روبهرو بود اما عملکرد سال جاری وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد این وزارتخانه هنوز نتوانسته برنامهای جدی برای افزایش عرضه و جبران عقبماندگی ساختوساز ارائه کند. در واقع بخش مسکن در سال جاری بیشتر با سکوت سیاستی در حوزه تولید و عرضه مواجه بوده و اقدام مشخصی که بتواند نگرانیها درباره آینده بازار را کاهش دهد مشاهده نشده است.
این در حالی است که بازار مسکن برای حفظ تعادل، تنها به کنترل قیمت یا مدیریت معاملات نیاز ندارد؛ بلکه نیازمند افزایش مستمر عرضه است. تجربه یک دهه گذشته نشان داده که عدم وجود سیاستهای حمایتی در حوزه مسکن میتواند دیر یا زود این بخش را با چالش جدی روبهرو سازد. چالش اصلی اینجاست که بخش مسکن با تاخیر زمانی نسبت به تصمیمات دولت واکنش نشان میدهد. هرگونه کاهش سرعت در ساختوساز یا تاخیر در اجرای پروژههای حمایتی، ممکن است امروز در شرایط رکودی بازار چندان نمایان نباشد اما در سالهای آینده و با بازگشت تقاضا، خود را در قالب کمبود عرضه و افزایش فشار قیمتی نشان خواهد داد.
آینده بازار مسکن در انتظار تصمیمهای دولت
به طور کلی بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که آرامش فعلی آن بیشتر ناشی از ترکیب رکود معاملاتی، انتظار خریداران و کاهش ریسکهای کوتاهمدت سیاسی است، نه حل شدن مشکلات ساختاری بازار. دولت در ماههای آینده با یک آزمون مهم مواجه است؛ اینکه آیا میتواند با افزایش عرضه و تسریع در تولید مسکن، پیش از بازگشت کامل تقاضا، فاصله موجود میان نیاز بازار و تولید را کاهش دهد یا خیر؛ زیرا تجربه بازار مسکن نشان داده زمانی که تقاضا دوباره فعال شود، اگر عرضه کافی وجود نداشته باشد، قیمتها میتوانند بار دیگر مسیر افزایشی خود را آغاز کنند.